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房贷利率划重点,看这里!!!

2020-03-16 15:47:32 来源: 网易房产遵义 举报
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自从3月1日LPR新政开始实行,这几天关于LPR的文章层出不穷,99%的文章都是支持把合同改签为LPR加点的方式。实际上,到底要不要把房贷利率换成LPR加点还得先仔细了解一下,以前的基准利率和现在的LPR加点的相关细节再结合自身做决定。

自从3月1日LPR新政开始实行,这几天关于LPR的文章层出不穷,99%的文章都是支持把合同改签为LPR加点的方式。实际上,到底要不要把房贷利率换成LPR加点还得先仔细了解一下,以前的基准利率和现在的LPR加点的相关细节再结合自身做决定。

我们来回顾一下新政:“自2020年3月1日开始存量浮动利率贷款定价基准的转换工作,截止日期为2020年8月31日”,简单来说,就是贷款利率可以在LPR加点和固定利率两者中选择,有且仅有一次机会选择。

转换为LPR的原因

基准利率的公式:房贷利率=基准利率*(1+浮动)

之前贷款利率是锚定基准利率来贷款,而基准利率是由央行来决定,而浮动是由多方面来决定,比如说央行,规定某些情况下,贷款可以上浮/下浮,比如说政策,我们国家政策一直坚持房住不炒,所以说支持贷款上浮,再比如说商业银行和个人,商业银行要有利润,所以会进行一定的上浮,而为了承担风险,商行会根据个人的情况进行浮动调整。

2015年调整了房贷的五年期利率为4.9%,假设浮动为5%,以此为例,那么房贷利率的计算方式就是:4.9%*(1+5%)=5.145%,那么你实际的执行利率就是5.145%。

一般来说,你和银行签订了合同那么你的折扣当时是多少就是多少,也就是说你的浮动基本就不会再发生变化了,变化的就是基准利率。

看到这儿,是不是疑惑为什么央行要从以前的锚定基准利率变为锚定LPR(基础利率)。

这就要从利率双轨制来说了。

利率双轨制是中国的利率体系中,存在着受管制的存贷款利率和已完全市场化的回购利率两种利率体系,即政策利率和市场利率。

先来说说市场利率,这个利率是由市场资金充足与否来决定,大家都知道,贷款一般是央行印钱投放资金给商行,商行再付利息和本金还给银行,央行向商行投放贷款的方式就叫MLF(中期借贷便利)。假如市场资金充足,那么央行就会降低MLF的数量总额,提高利息,这样商行就不太想贷了,而市场资金不够,央行就会提高MLF总额,降低利息,刺激商行贷款,将资金投放市场,以稳定市场,而这里面的MLF和利息是由市场情况决定,所以是一种市场化的调控手段。

政策利率又是怎么回事呢?商行有了充足的资金,下一步就该贷款给个人和企业了,如果随便让商行决定贷款利率,就会导致利率过高的情况。因此,为了不乱套央行政策决定了基准利率,让商行锚定基准利率来定实际的贷款利率。而这个基准利率就是一种政策化的调控手段。

就这样,为了让资金能顺利地流向市场,所以出现市场和政策双轨的情况。而为了向市场经济更加的靠拢,央行做出了取消基准利率(即政策利率),实行LPR的贷款利率。

LPR加点利率

LPR,是由18家商行共同定价,去掉最高价和最低价,取平均,每月20号进行定价。这个LPR的报价包含了两个部分,一是MLF(央行根据市场波动来规定),一是各家银行自身的风险利润的加点,两者相加就构成了各家银行自身的LPR报价。

所以贷款利率变为央行只控制MLF,然后根据市场的实际经济情形,再由商行来决定出LPR的利率,由以前的双轨并为一轨,让市场这只无形的手发挥更大的作用。

基于LPR的贷款利率计算方式

贷款利率:LPR+浮点=执行利率

去年12月份公布的五年以上LPR为4.8%,还规定了,首套房的贷款利率不能低于LPR,二套房则是上浮60个基点(0.6%),于是这个浮点里面有一定的政策加点,还有商行自己和贷款方的加点。

已知LPR为4.8%,二套房上浮60个基点,假设商行上浮30个基点(0.3%),那么计算方式如下:

首套房:4.8%+0%+0.3%=5.1%

二套房:4.8%+0.6%+0.3%=5.7%

如果银行签订了协议之后,那么加点就按照签订的协议来,固定不变,而LPR发生变动的话,实际利率就会变。

LPR利率和固定利率转换方式

许多人可能要问了,之前签订了贷款利率方式,假如想转换成LPR或者是固定利率,该怎么算呢?

其实不难算,假设你之前签订的还贷利率为5.1%,而央行规定转换时要锚定去年12月份公布的LPR,4.8%,所以,你的加点就是原来的贷款利率-4.8%,得出你的加点为0.3%。

转换时你的加点就不会变了,你以后的贷款年利率就变成了以下情况,随着LPR的变化而变化。

当然,如果选择转换为固定利率,那么你现在的贷款利率是多少,以后的利率就是多少,直到你还完为止。

看了这些内容,对LPR利率和固定利率应该更为清晰了,那么你选择固定利率还是LPR利率呢?

柳露 本文来源:网易房产遵义 责任编辑:柳露_zy11
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